PRZEPISY I PORADY    

          Dział "Jak zacząć ?" powstał, aby dostarczyć Państwu podstawową wiedzę i informacje niezbędne do rozpoczęcia inwestycji budowlanej w czasie, której na pewno spotkają się Państwo z architektem i wieloma innymi osobami. Zamieszczone tu informacje są zaledwie małym wycinkiem wiedzy potrzebnej do rozpoczęcia budowy. Przeprowadzenie stosownych analiz poprzedzających rozpoczęcie budowy jak i załatwienie wszelkich formalności urzędowych mogą Państwo zlecić naszej pracowni.

TEMATY :           1. FAZY PRZYGOTOWANIA I REALIZACJI INWESTYCJI.
                          2. KOLEJNOŚĆ FORMALNOŚCI BUDOWLANYCH.
                          3. DOKUMENTY WYMAGANE DO UZYSKANIA POZWOLENIA NA BUDOWĘ.
                          4. PROJEKT KONCEPCYJNY, BUDOWLANY, WYKONAWCZY - RÓŻNICE.
                          5. CO POWINIEN ZAWIERAĆ PROJEKT BUDOWLANY ?
                          6. SAMOWOLA BUDOWLANA. CZY WARTO BUDOWAĆ BEZ ZEZWOLEŃ ?
                          7. KOSZTY BUDOWY.
                          8. ILE CZASU POTRZEBA NA ZAŁATWIENIE FORMALNOŚCI ?


1. FAZY PRZYGOTOWANIA I REALIZACJI INWESTYCJI.
Zarys działań prezentowany poniżej przeznaczony jest zwłaszcza do tych osób, które pierwszy raz zetknęły się z procesem inwestycyjnym jakim jest budowa np.: domu jednorodzinnego. Przedstawiamy skrócony opis działań, związanych z nowo projektowaną inwestycją. W przypadku inwestycji już rozpoczętej szereg początkowych działań inwestor będzie już miał za sobą.

I. Wstępne analizy :
a) Wstępna organizacja inwestycji - rynku. b) Analiza lokalizacji. c) Analiza wykonalności finansowej.
II. Działania w fazie przedprojektowej :
a) Nabycie praw do terenu (budynku) i uzyskanie stosownych decyzji, warunków  z właściwych urzędów.
b) Przygotowanie materiałów dla projektantów : program funkcjonalny, opis procesu produkcji, ograniczenia finansowe.
c) Wybór projektanta - architekta. Opracowanie wraz z nim koncepcji programowo – przestrzennej.
d) Wstępne oszacowanie kosztów inwestycji.
III. Opracowanie dokumentacji projektowej :
a) Opracowanie projektu budowlanego.
b) Uzyskanie potrzebnych opinii, uzgodnień . Uzyskanie pozwolenia na budowę wraz z zatwierdzeniem projektu.
c) Opracowanie dokumentacji technicznej i kosztorysowej.
IV. Wybór wykonawcy robót : 
a) Negocjacje z oferentami zakończone zawarciem umów o wykonanie robót i dostaw.
V. Złożenie wniosku i podpisanie umowy o kredyt budowlany
VI. Realizacja budowy.
VII. Zakończenie budowy :
a) Sprawdzenie dokumentacji powykonawczej. b) Uzyskanie pozwoleń na użytkowanie. c) Spłata kredytu.

2. KOLEJNOŚĆ FORMALNOŚCI BUDOWLANYCH.

3. DOKUMENTY WYMAGANE DO UZYSKANIA POZWOLENIA NA BUDOWĘ.
a) Projekt budowlany wielobranżowy, a w przypadku projektu typowego  - adaptacja wykonana przez uprawnionego projektanta.
b) Projekt zagospodarowania działki lub terenu z naniesieniem projektowanego budynku i przyłączy instalacyjnych od istniejących sieci do projektowanego budynku, wraz z bilansem terenu wykonany przez uprawnionego projektanta na aktualnej mapie sytuacyjno - wysokościowej w skali 1:500 przeznaczonej do celów projektowych.
c) Oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
d) Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
e) Decyzja o warunkach zabudowy działki, ale tylko wtedy gdy nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
f) Mapa sytuacyjno - wysokościowa w skali 1:500 przeznaczona do celów projektowych.
g) Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu.
h) Warunki techniczne dostawy mediów : Gazu - Zakład Gazowniczy, Energii Elektrycznej - Zakład Energetyczny, Wody i odbioru ścieków - Zakład Wodociągów i kanalizacji.
i) Uzgodnienia projektu : ZUD - Zakład Uzgadniania Dokumentacji projektowej, Projektu gazowego - Zakład Gazowniczy, Projektu przyłącza energii elektrycznej - Zakład Energetyczny.
j) Wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów.
k) Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej - tylko gdy grunt posiada klasę od I do III.

4. PROJEKT KONCEPCYJNY, BUDOWLANY, WYKONAWCZY - RÓŻNICE.
W praktyce prace projektowe rozbija się na trzy fazy: projekt koncepcyjny, budowlany i wykonawczy. Taki podział służy głównie do wyceny, ale też do określenia terminów wykonania poszczególnych etapów. Udział procentowy poszczególnych faz prac projektowych w ostatecznej cenie projektu jest następujący: - projekt koncepcyjny 20%, projekt budowlany 40%, projekt wykonawczy + kosztorysy itp. 40%. Projekt koncepcyjny najczęściej służy do ostatecznego doprecyzowania formy i funkcji nowoprojektowanego obiektu jak również jest potrzebny do wydania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Projekt budowlany zgodnie z zapisami Prawa budowlanego jest jednym z zalączników do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Zakres projektu budowlanego określaja odrębne przepisy (patrz pkt. 4).Przy budowie prostych obiektów typu dom jednorodzinny przez min. średniozaawansowana ekipę projekt ten jest w zupełności wystarczający. Przy budowie bardziej skomplikowanych obiektów typu hale itp. konieczne jest opracowanie projektu wykonawczego zawierającego szczególowe rysunki detali.

5. CO POWINIEN ZAWIERAĆ PROJEKT BUDOWLANY ?
Projekt budowlany jest kompletny, jeśli zawiera :
a) Projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie, określający granice działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu , sposób odprowadzenia lub oczyszczani ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni - ze wskazaniem charakterystycznych elementów wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.
b) Projekt architektoniczno - budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe.
c) W zależności od potrzeb oświadczenia zakładów o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci, a także zarządcy drogi o dostępie do drogi publicznej.
d) W zależności od potrzeb wyniki badań geologiczno - inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

6. SAMOWOLA BUDOWLANA. CZY WARTO BUDOWAĆ BEZ ZEZWOLEŃ ?
Samowolą budowlaną jest nie tylko wybudowanie budynku bez wymaganego pozwolenia, ale nawet rozpoczęcie robót przed uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu na budowę, a także wzniesienie obiektu bez wymaganego zgłoszenia. Samowolą będzie również istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę . W razie wykrycia samowoli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych i może nakazać rozbiórkę obiektu. Legalizacja samowoli jest możliwa, jeśli budowa : - nie narusza ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, - jest prowadzona zgodnie z przepisami techniczno - budowlanymi. Warunkiem legalizacji jest złożenie odpowiednich dokumentów  oraz wniesienie opłaty legalizacyjnej.
Orientacyjne opłaty legalizacyjne za wybudowanie bez pozwolenia np.:
- domu jednorodzinnego ok. 50 000 zł,
- domu letniskowego, budynku gospodarczego, garażu do 2 stanowisk - ok. 25 000 zł,
- pensjonatu sklepu, restauracji, garażu powyżej dwóch stanowisk (do 2500 m3) - ok. 375 000 zł,
- parkingu o powierzchni do 1000 m2 - ok. 200 000 zł,
Za wykonanie bez zgłoszenia:
- Budynku gospodarczego, wiaty lub altany o powierzchni do 10 m2 - ok. 5 000 zł,
- przydomowej oczyszczalni ścieków - ok. 5 000 zł,
- przydomowego basenu i oczka wodnego o powierzchni  do 30 m3 - ok. 2 500 zł.

7. KOSZTY BUDOWY.
           

8. ILE CZASU POTRZEBA NA ZAŁATWIENIE FORMALNOŚCI ?

Czas poświęcony na samą budowę to nie wszystko - czasochłonne są również czynności poprzedzające budowę. I tak np.:
1) Znalezienie odpowiedniej dla nas działki ze względu na lokalizację , wielkość i cenę może nam zabrać w zależności od naszych wymagań do kilku tygodni.
2) Zakup działki lub działki z istniejącym budynkiem do późniejszej przebudowy. Czas, który na to poświęcimy to od 1 do 3 miesięcy. Należy pamiętać, że zakup działki (zwłaszcza z istniejącym już budynkiem) o nieuregulowanym stanie prawnym (brak księgi wieczystej, sprawy spadkowe itp.) może nam zabrać w zależności od miejscowości od kilku do kilkunastu miesięcy.
3) Bez względu, czy mamy już działkę, czy też nie wędrówkę po urzędach radzimy zacząć od Wydziału Urbanistyki, Architektury i Budownictwa (miasta/gminy), w której chcemy się wybudować. Trzeba sprawdzić, czy działka leży na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan jest działkę możemy zagospodarować jedynie w taki sposób na jaki pozwala plan. Powinniśmy zamówić wypis i wyrys z planu miejscowego. Może go zamówić każdy po dokonaniu opłaty za jego przygotowanie. Jeżeli planu nie ma - a tak jest najczęściej - konieczna będzie decyzja o warunkach zabudowy. Teoretycznie urząd ma na to 2 miesiące, jednak w praktyce na decyzję czeka się 4 - 6 miesięcy. Dzieje się tak dlatego, że decyzja jest uzgadniana z kilkoma organami, a każdy z nich ma na to 2 tygodnie.
4) Mapa do celów projektowych od 1 do 2 tygodni.
5) Techniczne warunki przyłączenia do sieci (wodociągowej, energetycznej, gazowej) od 2 do 3 tygodni.
6) Projekt budowlany. Jeśli zamawiamy u architekta projekt indywidualny to czas potrzebny na opracowanie koncepcji zajmie nam zwykle od 2 do 4 tygodni. Następnie architekt wraz z branżystami opracowuje projekt budowlany, przy prostych obiektach o nieskomplikowanej bryle i funkcji zajmuje to około od 5 do 6 tygodni.
7) Uzgodnienia ZUD do 2 tygodni.
8) Pozwolenie na budowę. Decyzja o wydaniu pozwolenia na budowę powinna być wydana nie później niż w ciągu miesiąca, góra dwóch od dnia złożenia wniosku. Pozwolenie na budowę jest wydawane bezterminowo, budowę jednak trzeba rozpocząć w ciągu 2 lat, w przeciwnym razie decyzja wygaśnie. Można budować i 10 lat, lecz przerwa w budowie nie może trwać więcej niż 2 lata.
9) Zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia robót np.: budowa przyłączy, przydomowych basenów itp. objętych zgłoszeniem, należy dokonać w terminie 30 dni przed ich rozpoczęciem. Jeżeli w tym czasie właściwy organ nie wniesie w drodze decyzji sprzeciwu, można przystąpić do budowy. Zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia robót objętych pozwoleniem na budowę należy dokonać co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem.
10) Po zakończeniu budowy objętej pozwoleniem na budowę należy zawiadomić właściwy organ, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu, można przystąpić do użytkowania obiektu. O zakończeniu robót objętych zgłoszeniem nie trzeba zawiadamiać.
11) Pozwolenie na użytkowanie jest potrzebne gdy taki obowiązek wynika z przepisów (dot. np.: budynków wielorodzinnych lub przemysłowych). Do użytkowania obiektu można przystąpić jeżeli organ w ciągu 21 dni od dnia zgłoszenia dokona obowiązkowej kontroli i nie wniesie sprzeciwu. O terminie kontroli organ zawiadamia w terminie 7 dni od dnia zgłoszenia.

Podsumowując czas, który musimy zarezerwować do momentu kiedy nasz budynek będzie w pełni gotowy (w zależności od jego wielkości i przeznaczenia) to minimum od 6 miesięcy do kilkunastu miesięcy.

Biuro projektów, architekt- Opole, projekty domów, budynków mieszkalnych, obiektów przemysłowych, obsługa inwestycji budowalnych